QUY ĐỊNH VỀ CHIỀU CAO TẦNG NHÀ Ở MỚI NHẤT 2025

Chiều cao tầng nhà là yếu tố quan trọng trong thiết kế và thi công công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến tính thẩm mỹ, công năng sử dụng và chi phí xây dựng. Đồng thời, chiều cao tầng cũng chịu sự kiểm soát của các quy định pháp luật nhằm đảm bảo đồng bộ không gian đô thị và an toàn công trình. Trong bài viết này, Pescons sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các quy định mới nhất liên quan đến chiều cao tầng nhà ở tại Việt Nam.

1. Chiều cao tầng nhà là gì?

Chiều cao tầng nhà được hiểu là khoảng cách tính từ mặt sàn của tầng đó đến mặt sàn của tầng trên hoặc đến mặt dưới của trần (nếu là tầng cuối cùng). Trong một số trường hợp, chiều cao tầng còn bao gồm chiều cao lớp trần giả hoặc hệ thống kỹ thuật đi kèm.
Các thuật ngữ liên quan đến chiều cao tầng nhà:

• Chiều cao tầng thông thủy: Là khoảng cách từ mặt sàn hoàn thiện đến mặt dưới của trần nhà (không bao gồm hệ thống đèn, điều hòa...).
• Chiều cao tổng thể công trình: Là khoảng cách từ mặt đất đến đỉnh cao nhất của công trình (bao gồm mái, tầng tum, ăng-ten, cột thu lôi...).
• Chiều cao tầng lửng: Được tính riêng biệt, thường có giới hạn để không bị tính thành một tầng hoàn chỉnh.

 

2. Quy định mới nhất về chiều cao tầng nhà ở

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01:2021/BXD) và các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng, quy định về chiều cao tầng nhà sẽ thay đổi tùy theo loại công trình, khu vực xây dựng và mục đích sử dụng. Dưới đây là các quy định cụ thể:

2.1. Đối với nhà ở riêng lẻ (nhà phố, nhà liền kề, biệt thự)

Nhà ở riêng lẻ là loại hình phổ biến tại Việt Nam, bao gồm nhà phố, nhà liền kề và biệt thự. Quy định chiều cao tầng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

Loại tầng	Chiều cao phổ biến	Ghi chú
Tầng trệt (tầng 1)	3,6 - 4,5m	Nếu có gác lửng, tổng chiều cao không vượt quá 5,8m
Tầng lầu (tầng 2, tầng 3...)	3 - 3,6m
Tầng lửng	2,5 - 3m	Không vượt quá 70% diện tích sàn tầng dưới
Tầng tum, mái che cầu thang	≤ 3m	Không tính là một tầng nếu diện tích nhỏ hơn 30% diện tích sàn tầng dưới
Tổng chiều cao công trình	Theo quy hoạch khu vực	Không vượt quá quy định về tầng cao của địa phương

• Tại các khu đô thị, chiều cao tối đa thường được quy định theo số tầng và tổng chiều cao công trình.
• Khu vực nội thành các thành phố lớn thường có giới hạn chiều cao nghiêm ngặt để đảm bảo cảnh quan đô thị.

2.2. Đối với nhà chung cư và công trình cao tầng

Nhà chung cư và các công trình cao tầng phải tuân thủ quy định nghiêm ngặt hơn do ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng và không gian đô thị.
 

Loại tầng	Chiều cao phổ biến	Ghi chú
Tầng căn hộ	3 - 3,3m	Chiều cao thông thủy tối thiểu 2,7m
Tầng thương mại, dịch vụ	4 - 4,5m
Tầng hầm	≥ 2,2m	Tối thiểu 2,2m đối với bãi xe, 2,5m nếu có hệ thống thông gió lớn
Tổng chiều cao công trình	Theo quy hoạch khu vực	Chịu sự quản lý chặt chẽ từ Bộ Xây dựng

• Các tòa nhà cao tầng phải đảm bảo tiêu chuẩn về an toàn cháy nổ và hệ thống thông gió.
• Quy định về chiều cao căn hộ chung cư có thể thay đổi theo từng dự án và yêu cầu thiết kế cụ thể.

2.3. Đối với công trình hỗn hợp (văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại)

Các công trình có chức năng phức hợp như văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại có quy định về chiều cao tầng linh hoạt hơn:

• Tầng thương mại, trung tâm mua sắm: 4,5 - 6m.
• Tầng văn phòng: 3,6 - 4,2m.
• Tầng kỹ thuật: ≥ 2,4m, tùy vào hệ thống kỹ thuật đi kèm.

3. Yếu tố ảnh hưởng đến chiều cao tầng nhà

Chiều cao tầng nhà không chỉ chịu sự kiểm soát của pháp luật mà còn bị tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau:

3.1. Vị trí xây dựng

• Khu vực nội đô thường có quy định chiều cao nghiêm ngặt để đảm bảo mỹ quan và không gian đô thị.
• Vùng ngoại ô và nông thôn có thể linh hoạt hơn về chiều cao tầng.

3.2. Chức năng công trình

Nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại có yêu cầu về chiều cao khác nhau để đáp ứng công năng sử dụng.

3.3. Hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Các khu vực có hệ số sử dụng đất thấp sẽ bị giới hạn về tổng số tầng và chiều cao công trình.

3.4. Yếu tố kỹ thuật và tiện nghi

Chiều cao tầng hợp lý giúp tối ưu thông gió, ánh sáng tự nhiên và tiết kiệm năng lượng.

4. Lưu ý quan trọng khi thiết kế chiều cao tầng nhà

• Kiểm tra quy hoạch xây dựng tại địa phương để tránh vi phạm quy định.
• Đảm bảo chiều cao thông thủy hợp lý để tạo không gian sống thoải mái.
• Tính toán chiều cao phù hợp với ngân sách nhằm tối ưu chi phí thi công.
• Chú ý đến yếu tố thẩm mỹ để công trình hài hòa với cảnh quan xung quanh.

Quy định về chiều cao tầng nhà ở có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn, thẩm mỹ và hiệu quả sử dụng công trình. Việc tuân thủ đúng quy chuẩn giúp tránh được các rủi ro pháp lý và tối ưu không gian sống. Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp thông tin hữu ích cho gia chủ trong quá trình xây nhà, nếu có bất kỳ thắc mắc cần giải đáp, hãy liên hệ Pescons để được tư vấn chi tiết.